宋太宗趙光義曾推行"不動產登記":一律籤四份合同
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古代中國沒有土地證,沒有登記簿,一旦發生不動產糾紛,只能靠契約來判決,而契約是可以造假的,你僞造一份賣契,就能白佔別人的地皮和房子,如此荒誕的案例在中國古代史上屢見不鮮。
宋太宗在位時,一個名叫趙孚的法官就曾經感嘆說:“莊宅多有爭訴,皆由衷私妄寫文契,說界至則全無丈尺,昧鄰里則不使聞知,欺罔肆行,獄訟增益。”意思是說房地產糾紛越來越多,幾乎每一宗糾紛都涉及到虛假契約,而且官方又無從查考,很多案件只能懸而不決。
爲了解決這個問題,趙孚上奏太宗,建議進行不動產登記:將每一宗不動產交易都登記在冊,當民間發生糾紛時,以官方登記簿爲準,凡跟簿冊不一致的,一律視爲僞契。
宋太宗採納了他的建議,隨即頒發聖旨:“應典賣倚當莊宅田土,今後並立合同契四本,一付錢主,一付業主,一納商稅院,一留本縣,違者論如法。”以後無論不動產買賣還是不動產抵押,一律要籤四份合同,一份交給買方,一份交給賣方,一份交稅務局備案,一份交縣政府備案,否則以違法論處。
宋太宗的做法非常合理,也非常有意義,既有利於明晰產權、減少糾紛、保護民產,使其免遭巧取豪奪,又有利於增加稅收——過去老百姓爲了逃交契稅,買賣房屋很少過戶,現在好了,交易雙方必須拿着契約去衙門登記,想偷稅漏稅也不可能了。
可惜的是,太宗的聖旨並沒有真正推行下去,直到他駕崩,甚至直到三百年後宋朝亡國,“天下契書之奸巧一如往時。”不動產交易很多,不動產登記很少,虛假契約一如既往,民間糾紛一如既往。
宋朝以降,每個朝代隔三差五都會呼籲一回不動產登記,結果都沒能實現。包括上世紀三四十年代,國民黨政府先後四次頒佈《不動產登記辦法》,讓“一切公私房屋之所有人向地政局作確定之報告,請領登記證,並照章納稅”,響應者依然寥寥無幾。可以肯定的說,中國歷史上每一場不動產登記最後都是以失敗而告終的。
不動產登記利國利民,意義重大,這樣的好政策爲什麼總是推行不下去呢?我覺得原因有二,一是受技術所限,二是跟體制有關
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